Yüzde 5 ödeyerek yüzde 95 kazanım elde etmek nasıl bir yatırım modelidir?

 

Belki ilk anda soru size garip gelebilir ancak uygulamada ilginç sonuçları olduğunu ve bunun artarak devam ettiği gözlemiyle konuyu biraz açmakta fayda var. Tabi odaklanacağımız ana sektör turizm ile dolaylı olarak inşaat ve işletmeler olacaktır. İnsanlar bir şeyin bedelini çoğu kez bilirler ama değer konusu gündeme gelirse bu nokta yanılmalara açıktır. Bunun nedeni ise ilginç bir değerlendirmeye dayanmaktadır. Yeteri kadar bilinç oluşturulmayan ve yoruma açık olan değerlendirmeler benzer sonucu vermektedir. Yani, etki değer verileri oluşturmadan sadece bireysel deneyimler veya tesadüf olarak meydana gelen sonuçlar veri olarak kabul edilerek yanlış yerlere yönlenmek olasıdır. Burada belki de en kritik nokta, bedel ve değer arasındaki bilinmezlik ölçütleridir. Aslında normal şartlarda ve basit mantık kuralları tanımlaması içinde bedel ve değerin artan yönde ilerleme etkisinin olduğu varsayılabilir. Bu önerme genel anlamda halk tarafından da kabul edilmiş olmalıdır çünkü değer belirlemede yapılan harcamalar itici etki yapıyormuş gibi görünür. Bir şekilde bedelin yüksek olması değerinin de yükselmesi gibi. Eğer değer belirleme bir bilimsel hesaplama sistematiğine sahip değilse bedel hiçbir evrede söz konusu olamaz. Bu ise büyük kafa karışıklıklarına neden olmaktadır. 

 

Konuyu irdelemeye devam edersek, göreceli olarak halkta hâkim duygunun fiyat ve bedelin doğrusal düzlemde artacağı şeklindedir. Bunun temeli bir kısım karmaşık tarihi miras olarak karşımıza çıkmaktadır. Öyle ki bir bina için ne kadar para harcanmışsa o kadar makbul tutulmaktadır. Nedense kimse işleve bakmaz ve o binanın içinde rahatlık ve konfor seviyesini sorgulamaz. Güncel olarak imal edildiği reklamı yapılan binalarda standart olarak sunulan teknik donanımlar her zaman dayanıklı bir yapıya sahip olmamakla kullanımda mal sahibine ilave masraflar ortaya çıkartmaktadır. Aslında bu konu piyasada ve düzenlemeleri yapan kurumlar tarafından ihmal edilen bir sorun yumağı haline gelmiştir. Yeni binaların kullanım öncesi gerekli duyulan tadilatlar, tesislerin her 3-5 yıl içinde ciddi mali boyutlara ulaşan yenileme planları bu durumun ne kadar vahim olduğunu göstermektedir. Fakat ilginç olan piyasa aktörlerinin ve yasa düzenleyicilerinin bu tabloyu sadece seyretme yöneliminde olmasıdır. Hâlbuki alınacak bazı basit tedbirler ile hem bina kalitesi artacak hem de karbon ayak izi ve kullanıcı masrafları ile maliyetler %30 oranında azalacaktır. 

 

Burada bazı mühendislik tanımlarını basite indirgeyerek yukarıdaki tezi açıklamaya çalışalım. Bir tesis projelendirme süresi iyimser olarak ortalama 6 ay kabul edilebilir. Bu süre içinde çevre ve zemin, mimari, tesisat ve diğer donanımlarla ilgili teknik çalışmalar yer alır. Proje tamamlanınca malzeme temini ve ödeme planlaması için iyimser 1 ay süre gerekir. Proje ve malzemeler belirlendikten sonra inşaat imalat safhaları ve ödemeler planlanarak iyimser süre olarak 6 ay göz önüne alınmalıdır. Böylece inşaat yasağı olmayan yerlerde yaklaşık bir yıl ve inşaat yasağı olan yerlerde iki sezonda tesislerin tamamlanması makul süre olarak kabul edilmelidir. İnşaat işin bir parçası ancak binanın çalıştığı her an devrede olması gereken tesisat ve cihazların belirlenmesi önceki paragrafta bahsi geçen masraf azalmasını temin eder. Merkezi çözümler ve dönüşümlü sistemler kullanılarak bu oranın daha da artması olasıdır. İşte burada genel anlamda teknik eksiklik ortaya çıkmaktadır. İyi bir planlama yapılmadan, satın alma şartları rekabetçi ve rasyonel olarak belirlenmedikçe kazanım elde etme olanağı bulunmamaktadır. Eğer inşaat sektörü sadece bu noktaya yönelse ortaya büyük kazanım rakamları çıkmaktadır.               

 

Herhangi bir tesis inşaatında metrekare imalat bedelleri ve arsa rayiçleri belli olmasına rağmen tesislerin inşaat bedellerinin çok üzerinde rakamlarla bitirilmesinin ardında yatan gerçek sanki bu gibi görünmektedir. Yatırımcı tarafından harcanan para kendi tasarrufunda olmasına rağmen genel ekonomik çerçevede bakıldığında ve uzun erimde hem turizm hem de inşaat sektörüne zarar verecek unsurları üzerinde taşımaktadır. Modern projelerde çevre etkisini en aza indiren planlamalar üzerine çalışmaktayız ve bu çerçevede her tesisin yaşadığımız dünya çevresine katkı yapması düşünülür. Ancak tesisin yerleşim konumu, duvarları, pencereleri, ortak mahallerindeki konfor düzenekleri iyi hesaplanmamış ise her şey boştur. Başta elde edilmeyen özellikler sonradan telafi edilmeye çalışılsa da bunun olanaksız olduğu ortadadır. 

 

Nedense yapıyı tekniğine uygun yapmak yerine palyatif ve zihni sinir çözümler bizlere daha yakın gelmektedir. Bu tip sözde çözüm çalışmaları sonuçta ortama daha fazla karbon ayak izi bırakarak tüm çabaları boşa çıkarır. Yitirilen zaman, para ve umuttur. Sadece yapılarda değil ancak bu alışkanlıklar tüm işlere yayılmış durumdadır. Binalar dışında yollar, kaldırımlar, kanalizasyon ve su boru sistemleri, atık arıtma tesisleri, çöp geri dönüşümü, gıda atıkları konusunda daha fazla kafa yormak gereklidir. Bu çalışmaların mutlaka meslek eğitimi ve deneyimi olan kişilerin ve kuruluşların katılımı ile ve genel bilinçlendirme yoluyla halkın olurunu da alarak uygulanmaya konması en ideal tarzdır. Genel kural, yapılan bir uygulamanın kullanıcı tarafından kabul görmesidir. Aksi takdirde ne yapılsa vatandaş onu kullanmayarak düşüncesini belli eder. Buna en iyi örnek belki de yaya üst geçitleridir.   

 

Başlığa tekrar dönersek, mühendislik çalışmalarının önemini tekrar hatırlamamız gerekmektedir. Tüm projelerde danışmanlık şemsiyesi altında alınan mühendislik veya teknik hizmet bedeli toplamda %5 civarındadır ve bu rakamı deneyimli ve yetkin teknik kişi ve firmalara vererek hem onların gelişimine katkı yapılacak hem de sistem temelden düzeltilecektir. Bu yolla her tesisin sorumlu teknik insanları belirli olacağı için yaptıkları tüm işlerden sorumlu olacaklardır. Yapılan yanlışlıklar mesleki hayatlarının sonlandırılması yolu ile piyasadaki tüm çürük elmaların ortadan kalkması mümkündür. Elimizdeki bina ve teçhizat büyük değer taşır ama bunu daha da değerlendirmek ve uzun süre dayanıklı bir şekilde kullanmak da bizim elimizde değil mi? 

 

Danışma olgusu bir şekilde olgunluğu da gösterir çünkü birine fikir danışmak kişinin cehaletini değil ortamdaki akıldan ve deneyimden fayda elde etmesini belirler. Daha önce çeşitli tesis ve yapılarda karşılaşılmış bazı kör noktaların problem oluşturmadan çözümlenmesi ve projelerin en az sorunla bitirilebilmesinin zarar yerine kazanç olduğu açıktır. Kırılgan nokta, kişinin ve firmaların iç bencillik ile komplekslerini bir kenara koyarak birlikte iş yapma becerisini kazanmak için şirket ve bireysel kafa yapısını değiştirmesidir. Yatırımcı, üretici ve danışman üçgeninin eşkenar özelliği ne kadar düzgün bir şekilde korunursa tesisler o kadar başarılı olacaktır. Bence dönüşüm bu şekilde yapılmalıdır.