Yatırımcı projeye başlarken nelere dikkat etmeli?
Turizm konusunda farklı bakış açısıyla biraz daha teknik detayları paylaşmak istediğim bir yazı dizisi hazırlamak amacındayım.
Bunu yapma nedenim, sektörün böyle bir bilgi birikimine gerek duyduğunu düşündüğüm içindir. Bu yorumu tesislere inceleme veya projelendirme amacıyla yaptığım onlarca ziyaretler sonucu yapabiliyorum.
Ancak temelde bir paradoks durmaktadır. Turistik tesis yatırımı yapanlar veya inşaatı üstlenen firmalar bu işi öğrendiklerini kabul ederek bir sonraki projede daha vahim hatalar yapmak gibi bir yanlış içindeler. Dolayısıyla, yapılan tesisler ve elde edilen sonuçlar çoğu zaman birbiriyle uyuşmamaktadır. Yani, yatırım iyi planlanmazsa geri dönüş rakamları yatırımcının işten el çekmesine kadar dramatik olarak düşüş gösterebilir.
Yıllara yayılarak sadece tesisin açık kalmasını temin edecek günlük gelirlerle çalışmanın doğru olmadığını kavramamız gerekiyor. Bunun tek yolu ise, tesislerin aynı kalite çizgisini muhafaza ederek daha düşük maliyetlerle yapılma becerisini ortaya çıkartmaktır. Genel kabul gören düşüncenin tersine, yapılan harcamanın tesisin kalitesini gösteriyor algılamasına son vermek şart. Çünkü kıyaslama ve örnekleme ile inşaat devam ederken, yapılan işler ve verilen kararlar maliyetleri artırması yanında çok fazla detayı da çözümsüz olarak bırakmaktadır. Sonuç olarak her tesis kendi içinde yapısal ve alt yapı çözümleri üretmekte ve bu çalışmalar genelde hem çok masraflı hem de işletme sırasında sürekli aksaklık ortaya çıkaracak özellikler taşımaktadır.
TESİS Mİ İŞLETME Mİ?
Öncelikle bir yatırımcının projeye başlarken bu soruyu kendine sorması gerekiyor. İlk önerme olan yapılacak inşaat bir tesis olarak planlandıysa ve detaylı bir çalışma yapılabildiyse, işin sonunda elde bir turistik tesis vardır. Detaylara girmeden önce hedeflenen ile sonuç arasındaki bağıntıyı irdelersek işin başarıldığı sanısına kapılabiliriz. Hatta bina içine girdiğimizde kabul alanı, ofisler, lobi, arka bölümler, toplantı ve yemek salonları ile odalar bize bir turistik tesis izlenimi verebilir. Örneğin girişteki birden fazla kayar ve hissedicili kapılar, çok yüksek bir giriş üstü aydınlık, , ısıtma soğutma hissedicileri, yüksek güçlü aydınlatmalar vb. türlü detaylar ilk bakışta ve hele bina çok yeni ise görsel olarak tesisin iyi para kazandıracağına sizi ikna edebilir. Eğer mal sahibi veya yatırımcı iseniz bu durum sizi teşvik edici bir ruh haline sokar. Her şey çok güzeldir ve yenidir. Belli bir kullanım olmadığı için de henüz bir şikâyet veya eleştiri yoktur.
İşletme bakış açısı biraz daha farklı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu farklılık soruları da beraberinde getirmektedir.
· Acaba yeteri kadar geniş ve açma kapama mekanizması dikkatlice seçilmiş bir kapı olsa daha iyi olmaz mıydı? İkinci bir kapı olsa da biri açıldığında diğeri kapalı kalarak enerjinin dış havaya atılmasına engel olunsaydı?
· Otel girişindeki yüksek aydınlık bir derinlik kazandırmış ama bu boşluk yazın soğuk, kışın sıcak hava ile nasıl doldurulacak? Buradaki hava hareketi ve kaybolan enerji miktarı nedir?
· Isıtma/soğutma/havalandırma yukarıdan aşağıya hava hareketi yapıyor. Ancak mevsimsel olarak daha sıcak ve daha soğuk günlerde hava hareketi ne kadar verimli olacaktır?
· Yüksekten aşağıya doğru süzülen güçlü aydınlatmalar insana rahatlık veriyor ancak burada harcanacak elektrik miktarı ölçülebiliyor mu?
Daha girişte çok basit sorular ortaya çıkmaktadır. Bu soruları depolar, hazırlıklar, mutfaklar, çamaşırhane, balo salonları, klima santralleri, soğutma kuleleri, kazan daireleri gibi müşterinin doğrudan görmediği ancak hizmette birebir etken olan durumlar açısından ele alırsak yüzlerce veya binlerce detay ortaya çıkacaktır.
Baştaki soruya dönersek, yatırımcı hangisi elde etmiştir? İkisi de tek başına bir işe yaramaz ancak iki kavram proje potasında eritirse o durumda turistik tesisten bahsedilebilir. Bu nokta oldukça kırılgan ancak bir o kadar eleştiriye açık olmayan bir özellik taşımaktadır. Öyle ki daha işin başında inşaat firması işletmeyi, işletme de inşaat firmasını gagalamaya başlar. İşin sonunu merak eden varsa, yanıt çok yalındır. İki taraf da kafa kafaya vuruşurlar ancak sonuç hiçbir zaman değişmez. Çünkü iyi bir proje yapılmamışsa ve işletme gereksinimleri işin içine konmamışsa o tesisin düzelme olanağı ya yoktur veya sil baştan iyi bir meblağ harcamak gerekecektir.
TESİSİN ÖMRÜ!
Normal şartlarda bir tesisin ömrü 25-30 yıldır. Yine kabul edilebilecek ortalama düzeltme ve yenileme çalışmaları her beş yılda bina kontrolü, dekorasyon değişimleri, boya gibi çalışmalar yapılmaktadır. Her on yılda bina kabuk değişimi ve iç mahallerde değişiklikler yapılmaktadır. Görüleceği gibi bina yaşamakta ve yaşına uygun olarak makyaj yapılmalıdır. Tabi bu zamanlama tesisin yapımındaki kalite ve kullanılan malzemelerle ile de yakından ilintilidir. İşletme açısından da özellikle çalışan cihaz ve mekanizmaların sürekli bakımı yapılırsa, orijinal parçalar değişir ve cihaz hep ilk günkü gibi muhafaza edilirse bu süreler ileriye ötelenir.
Bu noktada dikkat çekilmesi gereken bir özellik tesisin olabildiğince dayanıklı ve endüstriyel tarzda malzeme ve cihaz kullanmasıdır. Farklı örnekler vermek gerekirse, elektrik düğmeleri, su bataryaları, klozet kapakları, banyo dolapları, seçilen zemin, tavanlar, tamir kapakları, tesisat müdahale boşlukları, kablo kılavuz boruları, kablolar, vb. yüzlerce malzemenin teknik detaylarının mutlaka belirtiliyor olması ve buna uygun olarak malzeme alımının yapılması tavsiye edilmektedir. Her ne kadar fiyatlarda belirsizlik ve bazen benzer ürünlerde uçurum gibi fiyat farkları olsa da kaliteli ürün satın almak gerekli. Böylece hem ürünü imal eden firmaların yatırımlarına devam etmesine ve kalite iyileştirmesine destek verilecek hem de piyasada yeteri kadar iyi malzeme bulunabilecektir.
UCUZ MALZEME DAHA FAZLA PARA DEMEK!
Farklı ve ucuz malzeme temini ilk yatırım olarak cazip görünse de tesisin ömrü göz önüne alındığında aslında ara yatırımlarda daha fazla para harcamak anlamına gelmektedir. Diğer bir önemli detay ise özellikle tesisat malzemelerinin yenilenmesi eğer baştan iyi bir proje yapılmadıysa ve değişimler düşünülmediyse daha büyük maliyetler kaçınılmaz olmaktadır. Bir diğer çok önemli detay ise bağlantı malzemeleridir. Bazen kaliteli bir ürünün kalitesiz bir ara bağlantısı sonucu sistemde ortaya çıkan sorunun giderilmesi için çok büyük çabalar ve masraflar harcandığı hepimiz tarafından bilinmektedir. Buradan verilecek mesaj, proje sırasında malzemelerin mutlaka teknik tanımlamasının yapılması ve siparişlerin zamanında verilerek işlerin yürümesinin sağlanmasına artık alışmamız gerektiğidir. Buna çok çarpıcı bir örnek vermek gerekirse, hemen tüm tesislerde son yıllarda paslanmaz dekoratif malzeme kullanılmasına rağmen bağlantı malzemelerinin örneğin vida veya cıvatanın paslanmaz özelliği yoksa tüm bağlantıların pasları gözünüzü rahatsız edecektir. Burada sektörle ilgili olan tüm imalat kalemlerinin tekrar gözden geçirilmesi ve ürün tanımlamalarının doğru yapılması gereklidir.
Bu Makale 27.01.2011 - 11:32:45 tarihinde eklendi.
