Yatırımcı, neden Türk otel markalarını tercih etmeli?

En sevindirici tarafı; artık Türkiyenin batısıyla doğusuyla tek bir vücut tek bir platform olabileceği huzurlu ve güvenli günlerin yaklaşıyor olduğunu düşünmek. Tek bildiğim meslek olan otelcilik, ne güzeldir ki ekonomide önemli bir dinamik, ve yeni açılımlarda ekonominin hareketlendiği bölgeye ulaşım sektörü ile beraber bayrağı ilk  diken sektörlerden biri.

Bundan böyle Anadolu’dan yeni otel yatırımlarının haberlerini çok sık alacağımızı umut ediyorum. Bu umut verici süreçte, otel yatırımlarının doğru şekillenmesi, bölgelerine gidecek olan başka sektörlerin cesaretle yatırım kararı almaları için çok önemli rol oynayacak. Dolayısıyla yeni otel yatırımları bölgenin gelişim trendini temsil eden  kartvizitler olmaya aday. Türkiyeden çıkarak uluslararası olmayı başaran bir otel markasını temsil eden yönetici olarak, kısa sürede gelişen ülkelerdeki yatırımcıların başarılarının sırrını aktarmak bizim yatırımcımızı bilinçlendirmek benim için bir görev...

Büyük iş sahipleri, hareketli yaşamları gereği otelleri çok sık kullandıkları için, bir süre sonra otelciliğin zor ve yapılmayacak bir tarafı yok diye düşünebiliyor. Eğer hedef prestij için bir tesis sahibi olmak, varlıklarını anlaşılabilir hale getirmek ise, zaten bu işi çevresindeki  yakınlarının yönetebileceği yeni bir meşguliyet olarak görebiliyor. Bu yanılgıdan Allah tüm yatırımcıları korusun diyerek, aslında otel yatırımının size hangi kapıları açacağını anlatmaya çalışacağım.

Otel yatırımının 2 boyutu var birincisi Gayrimenkul değeri, ikincisi ürettiği ticari getirisinden kaynaklı değer. Yatırım evresinde, konaklama amaçlı inşa edilmesi planlanan bina materyale bağlı gayrimenkul değerini oluşturuken, işletme evresindeki performansından doğan ticari getiri gayrimenkul değerini 5 kat yada daha fazlasına katlaması mümkün. Bu sayede bulunduğu bölgenin ekonomik değerlerini bir anda değiştirme, gayrimenkul birim fiyatlarını yükseltme, ticari harekete yeni dinamizm kazandırma gibi potansiyele sahip. Bu nedenle, eğer otel yatırımcısı lokasyonuna güveniyorsa, mütevazi olmaktan finansal riske girmekten asla çekinmemeli, tabii yanında tecrübeli bir akıl hocası da  eksik olmamalı.

Otel yatırımının hem yatırımcısına hem de bölgesine değer katması için taşıdığı marka çok önemli, bunu çok iyi bilen, dünyaca bilindik otel markalarının Türkiye organizasyonları Anadolu'da sokak sokak gezerek yatırımcılara kendilerini anlatmaya çoktan başladılar. Yatırımcıyı burada bekleyen risk ise şu; “bu dünya markalarının, kapıya astıkları markadan başka ne mücadelesi olacak meçhul!”. Markanın temsil ettiği onlarca alt markadan birini almışsınız binlerce otelin arasına girmişsiniz, bu yatırımınıza nasıl bir değer katacak? Çünki ya isim hakkını veren yada yatırımın işletmesini yapacak olan dünya markaları aldığınız nefese bile fatura kesmek için modellenmiş. Bölgesel yönetim organizasyonları yüzlerce işletmeye hizmet ettiği için hiçbir işletmenin bireysel performansına odaklanamaz.

Nereye gelmek istiyorum merak mı ediyorsunuz? Gururla söyleyebileceğim, hiç mütevazi olmaya gerek duymadığım konu; artık Türk otel markaları da çok güçlü bir altyapıya, deneyime, organizasyona sahip. Hatta şu kadar ileri gideyim, Türkiye ye giren dünya markalarının birçok yöneticisi Türkiyenin markalarının yetiştirdiği konusunda uzman kişiler. Artık Türkiyeden çıkmış markalar, kritik pazarlarda dünya markalarının rakibi haline geldi, hatta girdikleri pazara getirdikleri yenilikçi bakış açısı, dinamizm sayesinde adından daha çok bahsettiriyor.

Anadolu'ya tekrar dönecek olursak, -yatırımcımıza gönüllü danışmanlık yapmak adına- Türk otel markalarını neden tercih etmeleri gerektiğini kısaca anlatmaya çalışacağım. Bir bilenle çalışmak neden gerekli olur, size hakketiğiniz zamanı ayıracağını, kaynaklarınızı doğru yönetmeniz için sizin yerinize düşünmesi gerektiğini beklediğiniz için... Bunun olması için markanın sahibine varan bir sorumluluk silsilesi gerekir. Gerektiğinde, marka sahibini benim iş ortağım diye takdim edeceğiniz bir bağ gerektirir.

Bunu hangi dünya markasının yönetim kurulu başkanı ile yapabilirsiniz? ))  Sizinle yapılacak sözleşmeler o kadar materyalist ki, her ihtiyacınız olan bilgi karşılığında yada her hatanızın sonunda bir bedel ödemekle karşı karşıya kalırsınız.

Sizler için yaptığım araştırmada Otel markalarının sözleşmeleri de yer alan ticari şartları genel kültür olması için aşağıda listeledim. Seçtiğim bedellerin en mütevaziler arasından olmasına özen gösterdim.

 

Bedellerin Tanımı	Açıklamalar
Aylık Lisans (Telif) bedeli	Toplam Oda Gelirlerinin %5
Aylık Program ortaklığı bedeli	Toplam Oda Gelirlerinin %4
Müşteri sadakat programı komisyonu	Program kanalından yapılan rezervasyon gelirlerinin %4.9 u kadar komisyon, bir rezervasyonun toplam komisyonu 110$ ı geçemiyor
Danışmanlık bedeli	Projeye göre pazarlıkla belirleniyor
Satınalma Danışmanlığı	Eğer malsahibi markanın satınalma zincirini kullanmak isterse her fatura toplamının %10u kadar bedel ödüyor.
Merkezi Tahsilat/Ödeme Politikası	Global Satış anlaşmaları için yapılan merkezi tahsilatların otele ödenmesinde %10 komisyon kesiliyor. Ayrıca her işlem başına 0.18$ işlem ücreti tahsil ediliyor.
3ncü Şahıs Rezervasyon Kanalları masrafları	Otelin girdiği tüm rezervasyon ve satış kanallarının masrafları birebir otele yansıtılıyor. Bu konuda markaların temsil ettiği otel sayısı fazla olduğu için aldıkları özel indirimlerle tekil otele göre avantajlı sayılır.
Müşteri memnuniyeti garantileri	Memnuniyetsiz müşterinin ödediği tüm bedeli geri iade etme garantisini otel sahibi kabul etme mecburiyetinde
Kalite Güvencesi denetimleri	Her bir denetim ve değerlendirme ziyareti başına 1500$ ve seyahat masrafları ödeniyor
Otel İşletme Yazılımı bakım ücreti, bağlantı ücreti, E-Mail hesabı ücreti	Kendi geliştirdiği otel yazılımını kullanmayı zorunlu tutan markalar aylık 500$-1200$ arasında bakım ücreti 525$ merkeze bağlantı ücreti, e-mail başına 7,50$ tahsil ediyor.
Otel İşletme yazılımı ilave oda lisansları	Sonradan ilave edilen her oda için 100$ lisans bedeli alınıyor
Elektronik dağıtım kanalları, geliştirme ve işletme bedelleri	Markanın web sitesi üzerinden yapılan her işlem başına 2,50$ alınıyor.
Internet dağıtım kanalları programı	Markaya ait Internet kanalları üzerinden yapılan satışlarda %12 komisyon alındığı gibi her işlem için 1,50$ işletme ücreti alınıyor.
Pazarlama Materyalleri	Pazarlama materyallerinin maliyeti otele yansıtılıyor
Eğitim programları ve eğitim materyalleri	Eğitimlerin niteliğine göre personel başına 50$-4400$ arasında değişiyor
Vadesi geçmiş alacaklar için vade farkı	Zamanında ödenmeyen alacaklar için en az %1,5 olmak üzere kanunların izin verdiği oranda vade farkı uygulanıyor
Oda ilave etme bedeli	Her ilave oda için 450$ lisans ücreti alınıyor. Eğer yenileme için markanın programına göre planlama yapılacaksa oda başı 5000$ a varan danışmanlık bedeli alınıyor
Bakım Yenileme süresi uzatma bedeli	Eğer planlanan tadilat çalışmalarının süresi uzatılmak istenirse 10000$ usd ödeniyor
İşletme Ücreti	Eğer otel marka tarafından işletilmesi istenirse, Pazarlık ile işletme karından ödenecek bir bedel belirleniyor
Marka kullanım hakkının transfer bedeli	Mülkiyetin bir başkasına satışına Marka izin verirse 3000$ transfer bedeli ödeniyor.
Mülkiyet Sahibi değişiklik bedeli	Yeni mülk sahibi markanın devamını istediği takdirde lisansların yenilenmesi için tüm masrafları üstleniyor
Sözleşme sonlandırma bedeli	Anlaşmada belirlenen sözleşme sonlandırma bedeli ve o güne kadar markanın tahsil etmeye hak kazandığı alacaklarının tamamı
İzinsiz açma cezası	Eğer otel Marka yetkilieri tarafından onay verilmeden müşteri kabul etmeye başladıysa gün başına 5000$ ödemekle yükümlü
Açılış öncesi sözleşme sonlandırma bedeli	Eğer otel için yapılan anlaşma açılışından önce sonlandırılırsa oda başına 3600$ ceza ödeniyor
Lisans yenileme bedeli	Lisans yenileme bedeli beher yıl için oda başına 250$

Evet dünya markalarının yapacağı sözleşmelerin, işletmenin ticari sürecindeki çatısı kabaca böyle ve süreçte başlangıçtaki muhattaplarınızın sabit kalması diye bir garanti olmadığı için tek başvuru kaynağınız sözleşmeler. 

Türk markalarına gelince, yıllardır oluşmuş birikim, sistem, deneyim, artık döküman formunu aldı hem de kendi insanımızın dilinde. Yani yöresel insanı eğitmek, isdihdam etmek için gerekli olan bilgi personelin anlayacağı lisanda ulaşıyor.  Müşteriniz tanıdığı markada ne bulacağını bilerek tercihini yapıyor.

Herşeyden önemlisi derdinize çözüm olacak sadık muhattaplarınız oluyor. 2000 otelde yapılan bir uygulamaya mecburen katılmak zorunda tutulmuyor, pazarlamaya ister faydalanın ister faydalanmayın liste ücreti ödemek gibi bir zorunluluğunuz yok. Satınalma olsun, finansman olsun, kendi coğrafyanızda sahip olacağınız imtiyazlardan faydalanabiliyor maliyetlerinizi kontrol altında tutabiliyorsunuz. Yeni yapılan yatırımlarda, müteahhitlerinizle aynı dili konuşabilmesi birçok maliyeti lehinize yönlendiriyor.

Daha sayılabilecek çok ayrıntı olduğu gibi, her projenin kendine özgün nitelikleride yatırımcı için avantaj ve dezavantaj yaratabiliyor. Bu dönem, Anadolunun geleceğin avrupası olacağı hakkında son derece umutlu olduğum, buna katkıda bulunmak içinde iştahlı olduğum bir dönem. Bunu fırsat bilecek yöneticilerimize her konuda gönüllü yardıma hazır olduğumu bildirmek isterim.

Saygılarımla.



MUSTAFA ÜSTÜNSÖZ

---

---

---

• Hakan Aran açıkladı: Turizmde ne zaman patlama yaşanack?
• Devletin 2025 'Konaklam Vergisi' beklentisi belli oldu 
• Türk Hava Yolları 38 uçuşunu iptal etti 

• Mehmet Dahaoğlu: Alanyalı turizmciler 2024'te para kazandı
• Operatörler anlaştı, Rusya pazarında sezon uzuyor 
• Erkan Yıldırım: Bu yıl otellerimizde 50 bin Türk müşteri ağırladık 

Tüm Yazarlar

• Motorine zam geliyor
• Asgari ücret zammı için yeni senaryo
• İçki ve sigara satılan her yere kamera zorunluluğu
• On ayda 20 binden fazla şirket kapandı
• Niğde’de kaybolan iki turist bulundu
• İstanbul’da suya zam kararı
• Cumhurbaşkanı Erdoğan’dan asgari ücret ve emekli maaşları açıklaması
• Yurt dışı üretici enflasyonu ekimde arttı

• Mehmet Kamçı: Türk turistlerin yeni gözdesi kruvaziyer turları 
• Rixos Sailing Cup 2024 yelken yarışı Göcek’te başladı
• Jolly erken rezervasyon kampanyasını başlattı 
• UCI Nirvana Gran Fondo World Series Antalya hedef büyüttü
• Corendon Airlines’tan Salomon Kapadokya Ultra-Trail katılımcılarına destek
• Acun Ilıcalı’nın takımı Hull City hazırlık kampı için Antalya’ya geliyor
• Anda Barut Collection’dan Cuisine Queens etkinliği
• Coral Travel’dan Kıbrıs rotaları