Kültür ve Turizm Bakanlığı tahsise çıkardığı alanlarla ilgili olarak farklı görüşler var ve hepsi kendi içerisinde kıymetlidir.
Uzun yıllardır turizm endüstrisinin ve özellikle kitle turizminin başkenti Antalya'nın son 25 yıllık gelişimine şahit olmuş gerek bankacı ve gerekse turizm profesyoneli olarak her iki tarafta yer almış biri olarak düşüncelerimi paylaşmak isterim.
Özellikle kitle/yaz tatili turizm bölgeleri açısından konuyu irdelemek daha rasyonel olacaktır.
Çünkü yatırımcı açısından öncelikli cazibe ve çekim bölgesi buralardır.
Bugün Antalya, Akdeniz çanağının en önemli rivierası, ulusal ve uluslararası yatırımcılar arasında en önemli ve cazip yatırım destinasyonudur.
Bakanlığın baz fiyatla (Başlangıç fiyat) tahsis ilanına bakalım.
Eklerde yer ilanda birinci sınıf yerler (Yatırım ve getiri cazibesi) olarak Antalya, Muğla ve İzmir göze batıyor.
Antalya Belek en değerli bölge (Yatırım ve gelir vs.) diğer Antalya bölgeleri Belek turizm merkezini takip eder. (Denize sıfır bölgeler olmak kaydıyla)
Antalya Belek bölgesini ele alalım;
İlanda tahsis edilecek yer Belek’te;
5 yıldızlı otel + günübirlik tesis alanı yapılabilecek bin 200 yatak kapasiteli yer için ihale baz başlangıç fiyatı olarak 500 milyon TL tespit edilmiş (27 milyon euro) yanındaki veya o sahil şeridindeki birinci tatil merkezlerinin veya otellerin üst hakkı pazar değer fiyatı bin 200 yatak kapasitesi bir tesis için yaklaşık 200 milyon dolar.
Şimdi bu çerçeveden bakarsak ve üst hakkı pazar değeri 200 milyon dolar olan bir tesise göre arsa değeri ne olmalı?
Yıllardır turizm sektörünün içerisinde ve masanın her iki tarafında bulunan birisi olarak (Bankacılık ve turizm profesyoneli/danışman) tecrübelerime göre üst yapı maliyeti (İnşaat/teçhizat- mekanik/tefrişat) toplam maliyetin bu tür bölgelerde iyi ihtimalle yüzde 60’ı kadardır.
Arsa maliyeti ise son yıllarda yüzde 35- 45 civarında olmaya başladı. (Çünkü bu tür cazip yatırım alanları çok dar ve kıt artık)
Şimdi Kültür ve Turizm Bakanlığının bu tahsisleri ticari olmalı mı, olmamalı mı?
Sorular;
-Bu tür yüksek getiri ve cazibe merkezleri sübvanse politikalarla mı tahsis edilmeli?
-Tesis arz sorunu yoksa ancak kıymetli ve kıt ticari gayrimenkul ise,
-Yatırımcı tarafından iştahla bekleniyor ise,
-Gelecek potansiyeli ve varlık değer artış yatırım cazibesi algısını yüksek tutuyorsa tahsislerde fiyatlar ne olmalı?
Buyurun varsayımlara; sadece Belek bölgesi için yapacağım
Baz ihale fiyatı 500 milyon TL (27 milyon euro)
Üst yapı değeri * Bölge Fiyatları ile (birinci sınıf marka tesisler)
200 milyon dolar (Üst hakkı pazar değeri/*örnek)
Tesis maliyeti;
Arsa (yüzde 35 - 40) + üst yatırım değeri (yüze 50- 60 pay)
200 milyon dolar × yüzde 35 =70 milyon dolar
Tablo budur.
Muhakkak ki farklı görüşler olabilir ama gerçekler bu rakamları işaret ediyor.
"Değeri, arz/talep ve piyasa belirler"
Turizm gündemine ilişkin haberlerin her gün mail adresinize gelmesi için abone olun.
www.turizmguncel.com internet sitesinde yayınlanan yazı, haber, video ve fotoğrafların her türlü hakkı Turizm Güncel A.Ş.’ye aittir. İzin alınmadan, kaynak gösterilerek dahi iktibas edilemez.
Copyright © 2018 - Tüm hakları saklıdır. Turizm Güncel
Tasarım & Yazılım Altyapısı DataNet Bilgi Teknolojileri
